Ακίνητα: Γιατί οι ιδιοκτήτες κρατούν κλειστά τα σπίτια τους – Ο γρίφος των ενοικίων
Βελίκα Καραβάλτσιου
Ακίνητα: Γιατί οι ιδιοκτήτες κρατούν κλειστά τα σπίτια τους – Ο γρίφος των ενοικίων
Ο συνδυασμός παραγόντων που κρατά αναξιοποίητα δεκάδες χιλιάδες ακίνητα την ώρα που τα ενοίκια έχουν εκτοξευθεί και πολλοί αντιμετωπίζουν πρόβλημα στέγης – Ποια μέτρα εκτιμάται ότι μπορούν να βοηθήσουν για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια.
Στην περιοχή Ανθέων, στη Θεσσαλονίκη, πάνω σε κορμούς δέντρων, οι περαστικοί διαβάζουν μία πρωτότυπη αγγελία. Ενα ζευγάρι νέων παιδιών ψάχνει ένα σπίτι λίγων τετραγωνικών για ενοικίαση, οι τιμές όμως είναι αστρονομικές… Τα παιδιά σπουδάζουν και δουλεύουν παράλληλα, τα χρήματα που διαθέτουν δεν είναι λίγα, 600 ευρώ για 60 τ.μ. Παρ’ όλα αυτά, δεν έχουν καταφέρει να βρουν αυτό που ψάχνουν.
«Ψάχνουμε ένα ωραίο σπιτάκι σε αυτή τη γειτονιά. Είμαστε ζευγάρι 23 και 27 χρόνων, που σπουδάζουμε και δουλεύουμε. Ψάχνουμε ένα σπίτι από 60 τ.μ. με τιμή μέχρι 600 ευρώ, φωτεινό και επιπλωμένο. Αν ξέρετε κάτι, θα χαρούμε πολύ να μας πάρετε σε αυτόν τον αριθμό…». Η αγγελία συνοδεύεται από μια όμορφη ζωγραφιά. Ενα φωτεινό σπιτάκι, με πολλά παράθυρα, καμινάδες και λουλούδια.
Η πρωτότυπη αγγελία ενός ζευγαριού σε κορμό δέντρου στην περιοχή Ανθέων, στη Θεσσαλονίκη.
Η χαριτωμένη αγγελία αποτυπώνει με τον αισιόδοξο τρόπο των συντακτών της ένα πρόβλημα που διαρκώς κορυφώνεται. Την απόγνωση πολλών νέων ζευγαριών, οικογενειών, φοιτητών, ακόμα και μοναχικών ανθρώπων που αναζητούν ένα αξιοπρεπές σπίτι λίγων τετραγωνικών μέτρων σε μια λογική τιμή. Ψάχνουν στις ιστοσελίδες ενοικίασης, στα μέσα κοινωνικής δικτύωσης, ακόμα και πόρτα πόρτα στους δρόμους της πόλης, η ζήτηση όμως είναι μεγάλη και η προσφορά μικρή.
«Αν μιλάμε για άνοιγμα των κλειστών σπιτιών, θα πρέπει να δοθούν κίνητρα και στους ιδιοκτήτες Αirbnb που απέτυχαν και θέλουν να ξαναβγάλουν το σπίτι τους στην ενοικίαση» λέει ο κ. Παραδιάς της ΠΟΜΙΔΑ
«Η προσφορά θα ήταν μεγαλύτερη, και οι τιμές πιο ανταγωνιστικές, αν άνοιγαν τα κλειστά σπίτια» λέει στο «Βήμα» η Αννα Μωκάκου, πιστοποιημένη εκτιμήτρια ακινήτων και κτηματομεσίτρια. Πράγματι, αν καθένας από εμάς κάνει μια μικρή έρευνα στην πολυκατοικία όπου μένει θα μετρήσει πιθανά ένα με τρία κλειστά διαμερίσματα. Διαμερίσματα που θα μπορούσαν να βγουν στην αγορά, να ρίξουν τις τιμές και να δώσουν λύση σε όσους ψάχνουν δίχως αποτέλεσμα.
Χρειάζονται κίνητρα
Ωστόσο, όπως επισημαίνουν οι επαγγελματίες των ακινήτων, για να ανοίξουν τα κλειστά σπίτια θα πρέπει να δοθούν κίνητρα στους ιδιοκτήτες.
«Κανένας δεν κρατάει ένα σπίτι κλειστό από πείσμα» λέει ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτος Παραδιάς. Και συμπληρώνει: «Η υπάρχουσα κατάσταση αποθαρρύνει τους ιδιοκτήτες των σπιτιών να τα νοικιάσουν. Τα προβλήματα είναι πολλά, ξεκινούν από τους συστηματικούς κακοπληρωτές ενοικιαστές, την έλλειψη χρημάτων για ανακαίνιση, και φτάνουν έως την υψηλή φορολόγηση».
Πόσα είναι όμως τα κλειστά σπίτια; Επίσημα στοιχεία δεν υπάρχουν παρά μόνο εκτιμήσεις από την ΕΛΣΤΑΤ και το Κτηματολόγιο. Και αυτές εκτιμούν τα κλειστά σπίτια γύρω στα 770.000, δηλαδή για το 10% – 15% του συνόλου. Ωστόσο, όπως τονίζουν όσοι ασχολούνται με τα ακίνητα, τα περισσότερα από αυτά είναι κλειστά σπίτια στα χωριά ή στα νησιά και πολύ λιγότερα από αυτά βρίσκονται στον αστικό ιστό. Σε Αθήνα και Πειραιά τα κλειστά διαμερίσματα ξεπερνούν τις 420.000, κυρίως σε παλιές συνοικίες. Από αυτά, είναι άγνωστο πόσα ανήκουν σε ιδιώτες και πόσα ανήκουν στο Δημόσιο αλλά και σε ποιους φορείς του Δημοσίου.
Μια ιστορία από τα Πατήσια
Πίσω από κάθε κλειστό σπίτι, υπάρχει και μια ξεχωριστή ιστορία. Κάτοικοι της περιοχής Ανω Πατησίων που μίλησαν στο «Βήμα» εύκολα ανακαλούν στη μνήμη ιστορίες που οδήγησαν στην εγκατάλειψη και στη φθορά διαμερισμάτων ή και μονοκατοικιών. Μεταξύ αυτών εκείνη δύο αδελφών που μεγάλωσαν κοντά στη γέφυρα της εκκλησίας της Αγίας Βαρβάρας. Ο Γιάννης και ο Γιώργος μεγάλωσαν σε μια όμορφη μονοκατοικία με κήπο. Τότε που τα Πατήσια θεωρούνταν από τις καλύτερες περιοχές της Αθήνας και στο κέντρο της πόλης υπήρχαν ακόμη γειτονιές. Τα χρόνια πέρασαν και ο καθένας έκανε τη ζωή του.
Μεγάλωσαν, έκαναν τη δική τους οικογένεια. Τώρα, ο ένας μένει στο Χαλάνδρι και ο άλλος στη Γλυφάδα. Για πολλά χρόνια το σπίτι στα Πατήσια ήταν σημείο αναφοράς, σημείο συνάντησης. Κάθε Κυριακή τα δύο αδέλφια επέστρεφαν στο πατρικό τους, η μητέρα τους μαγείρευε, όπως τότε, και έτρωγαν μαζί με τις γυναίκες τους και τα παιδιά τους. Τα ξαδέρφια έπαιζαν στον κήπο, όπως έκαναν και εκείνοι όταν ήταν μικροί. Οσο τα παιδιά μεγάλωναν οι επισκέψεις στα Πατήσια αραίωναν, όλοι είχαν πια τις υποχρεώσεις τους. Οταν οι γονείς έφυγαν από τη ζωή, άφησαν το σπίτι στα δύο τους παιδιά, κι εκεί ξεκίνησαν τα προβλήματα.
Πόσες ιστορίες έχουμε ακούσει, για αδέλφια που τσακώθηκαν για τα κληρονομικά και δεν ξαναμίλησαν ποτέ… Σήμερα το σπίτι στα Πατήσια μαραζώνει άδειο και κλειστό. Τα παντζούρια του είναι μονίμως κλειστά. Ο κήπος έχει χορταριάσει. Ο Γιώργος περνάει καμιά φορά από το σπίτι που μεγάλωσε… το βλέπει και ξυπνούν αναμνήσεις. Το σπίτι στα Πατήσια είναι ένα από τα χιλιάδες κλειστά σπίτια στην Αθήνα.
Η κυρία Μωκάκου υποστηρίζει ότι υπάρχουν κινήσεις που θα διευκόλυναν το άνοιγμα των κλειστών σπιτιών. Μεταξύ αυτών προτείνει προγράμματα για τους ιδιοκτήτες που δεν έχουν χρήματα να ανακαινίσουν τα σπίτια τους, λειτουργικά και ενεργειακά, με βάση τις προδιαγραφές της Ευρωπαϊκής Ενωσης. Τα περισσότερα σπίτια αποκτήθηκαν την εποχή της αντιπαροχής (έως το 2006) και μετρούν περίπου 15 χρόνια απραξίας που τα καθιστούν ακατάλληλα για ενοικίαση.
«Εχει ήδη ανακοινωθεί το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Ενοικιάζω», το οποίο όμως έχει χαμηλή επιδότηση, δίνει δηλαδή μέχρι 6.000 ευρώ σε κάθε σπίτι που θα ανακαινιστεί» αναφέρει η ίδια. «Ωστόσο, αν ο ιδιοκτήτης δεν έχει την οικονομική δυνατότητα να βάλει επιπλέον χρήματα για την ανακαίνιση, το ποσό είναι μικρό και δεν φτάνει για μια σοβαρή ανακαίνιση ώστε το σπίτι να βγει στη μίσθωση και να προσελκύσει και καλύτερη ποιότητα ενοικιαστών. Διότι, υπάρχουν περιοχές όπου το μεγάλο πρόβλημα των ιδιοκτητών είναι η ασυνέπεια των ενοικιαστών». Μια άλλη πρόταση έχει να κάνει με τα φορολογικά κίνητρα, ενώ πολλοί φτάνουν να ζητούν έως και απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τους ιδιοκτήτες σπιτιών για να διαθέσουν τα σπίτια τους για ενοικίαση.
Η φοιτητική στέγη
Από την άλλη πλευρά, οι γονείς των φοιτητών βάζουν βαθιά το χέρι στην τσέπη. Αυτή τη στιγμή, πανελλαδικά, τα σπίτια από 25 τ.μ. έως 60 τ.μ. που κοστίζουν από 200 έως 500 ευρώ είναι μόλις 5.500, τη στιγμή που οι νεοεισακτέοι είναι 68.000. Πολλά από αυτά τα σπίτια βρίσκονται σε περιοχές χαμηλής ζήτησης για τους φοιτητές, είναι κακοσυντηρημένα ή υπόγεια και ημιυπόγεια, ένα αξιοπρεπές φοιτητικό σπίτι ξεπερνά τα 500 ευρώ, με τα ακριβότερα ενοίκια να είναι στην Αττική σε περιοχές κοντά στα πανεπιστήμια.
Την ίδια στιγμή το φως της δημοσιότητας βλέπει η νέα καταγγελία δασκάλου (αυτή τη φορά στη Ρόδο) που έφτασε να κοιμάται στο αυτοκίνητό του αρνούμενος να δώσει 400 ευρώ για ένα στούντιο, καθώς ο μισθός του δεν ξεπερνά τα 800 ευρώ. «Είμαι δάσκαλος του Δημοτικού Γενναδίου από πέρυσι αλλά και φέτος, αναζητώ γκαρσονιέρα για ενοικίαση στο Γεννάδι μέχρι 300 ευρώ τον μήνα. Είναι ντροπή να κοιμάμαι στο αυτοκίνητο διότι μου ζητάνε 400 ευρώ για ένα στούντιο και αδυνατώ να δίνω τόσα λεφτά για ένα σπίτι» έγραφε τις προηγούμενες ημέρες αγανακτισμένος ο ίδιος ο δάσκαλος.
Funds, Golden Visa και Αirbnb
Το πρόβλημα της στέγης όμως έχει πολλές διαφορετικές πλευρές. Πολλοί από τους κατοίκους εξωτερικού που απέκτησαν σπίτια στην Ελλάδα για να πάρουν τη χρυσή βίζα δεν τα αξιοποιούν. Επιπλέον, τα ελληνικά ή διεθνή funds βγάζουν κατοικίες σταδιακά στην αγορά ακριβώς για να μη ρίξουν απότομα τις τιμές. Τέλος, πολλά από τα κλειστά σπίτια είναι σπίτια που μετατράπηκαν σε Airbnb και δεν πήγαν καλά.
Από τα κλειστά διαμερίσματα στην Αθήνα είναι άγνωστο πόσα ανήκουν σε ιδιώτες και πόσα ανήκουν στο Δημόσιο αλλά και σε ποιους φορείς του. Επίσης υπάρχουν και αυτά για τα οποία υπάρχει ασυμφωνία κληρονόμων.
Περίπου το 30% των Αirbnb απέτυχαν είτε γιατί βρίσκονται σε λάθος περιοχή είτε γιατί οι ιδιοκτήτες δεν είχαν εμπειρία από τέτοιου είδους επιχειρηματική δραστηριότητα. Για παράδειγμα, όπως λέει ο κ. Παραδιάς, «ένα Αirbnb στο Περιστέρι έχει πληρότητα 32 μέρες τον χρόνο. Αντίστοιχα, ένα σπίτι στην περιοχή Ζωγράφου, αν ενοικιαστεί ως φοιτητική κατοικία, θα αποφέρει πολύ μεγαλύτερα κέρδη συγκριτικά με ένα Αirbnb στην ίδια περιοχή. Συνεπώς, αν μιλάμε για άνοιγμα των κλειστών σπιτιών, θα πρέπει να δοθούν κίνητρα και στους ιδιοκτήτες Αirbnb που απέτυχαν και θέλουν να ξαναβγάλουν το σπίτι τους στην ενοικίαση».
Το πρόβλημα της στέγασης είναι ένα πρόβλημα που αφορά τους πάντες, αφού, όπως λένε οι άνθρωποι της αγοράς, οι Ελληνες μεγαλώνουν έχοντας πάντα στο μυαλό τους τη φράση «να βάλουμε ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι μας»! Η στεγαστική κρίση, η εκτίναξη των ενοικίων και η έλλειψη προσφοράς κατοικιών είναι ένα ζήτημα για το οποίο αναμένεται να γίνουν ανακοινώσεις από τον Πρωθυπουργό στη ΔΕΘ. Οπως λέγεται, στο οικονομικό επιτελείο ετοιμάζουν τις τελευταίες πινελιές σε ένα πακέτο παρεμβάσεων που έχει ως στόχο την αύξηση της προσφερόμενης προς ενοικίαση στέγης και, μέσω αυτής, την υποχώρηση των τιμών, ώστε να καταστεί η απόκτηση στέγης προσιτή για τα νοικοκυριά.
Ο φόβος της Εφορίας και των ενοικιαστών που δεν πληρώνουν
«Κρατάω το σπίτι μου κλειστό γιατί…»
Ποιοι είναι όμως τελικά οι πραγματικοί λόγοι για τους οποίους χιλιάδες σπίτια παραμένουν κλειστά; Οπως είναι προφανές, ο κάθε ιδιοκτήτης έχει τους δικούς του προσωπικούς λόγους. Ωστόσο, όπως εξηγούν εμπειρογνώμονες από τον χώρο της αγοράς, πέντε είναι οι βασικές αιτίες που οι ιδιοκτήτες των ακινήτων κρίνουν ότι είναι ασύμφορο να τα βγάλουν στην αγορά.
- Κρατάω το σπίτι μου κλειστό γιατί θέλω μακροπρόθεσμα να το πουλήσω.
Ενας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους οι ιδιοκτήτες των σπιτιών δεν τα ανοίγουν στην αγορά προς ενοικίαση είναι γιατί μακροπρόθεσμα θέλουν να τα διαθέσουν προς πώληση, συνεπώς είναι σημαντικό για εκείνους να μην υπάρχουν φθορές που θα ρίξουν την αξία του ακινήτου. - Κρατάω το σπίτι μου κλειστό γιατί δεν εμπιστεύομαι τους ενοικιαστές.
Η δεύτερη αιτία για το φαινόμενο, όπως λένε οι μεσίτες, συνδέεται άμεσα με την πρώτη. Οι ιδιοκτήτες φοβούνται πως οι ενοικιαστές θα παραδώσουν τα σπίτια σε άσχημη κατάσταση, κακοσυντηρημένα, και αυτό θα ρίξει την αξία του ακινήτου σε μια μελλοντική πώληση. Επιπλέον, εκτός από την κακή συντήρηση των σπιτιών που ορισμένοι ιδιοκτήτες εκτιμούν ότι γίνεται από τους ενοικιαστές, οι ιδιοκτήτες φοβούνται τους κακοπληρωτές, και κυρίως τους συστηματικούς κακοπληρωτές.
«Δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες παλιών ακινήτων που δεν διαθέτουν χρήματα για την ανακαίνισή τους τόσο λειτουργικά όσο και ενεργειακά»
- Κρατάω το σπίτι μου κλειστό γιατί περιμένω να μπουν τα παιδιά μου.
Συχνά ένα σπίτι παραμένει κλειστό, επειδή οι ιδιοκτήτες το προορίζουν για τα παιδιά τους και προσπαθούν να το προστατέψουν από ενδεχόμενες φθορές. - Κρατάω το σπίτι μου κλειστό γιατί δεν έχω λεφτά να το επισκευάσω.
Για να ενοικιαστεί ένα σπίτι σε μια ανταγωνιστική τιμή και να έχει αξιώσεις αναζήτησης ενός καλού ενοικιαστή, θα πρέπει να είναι ένα σπίτι ανακαινισμένο και σε άριστη κατάσταση. Ωστόσο, πολλοί ιδιοκτήτες στην περίοδο αυξημένων οικονομικών υποχρεώσεων και χρηματοπιστωτικής ανησυχίας που διανύουμε δεν διαθέτουν χρήματα για την ανακαίνιση των σπιτιών τους, τόσο λειτουργικά όσο και ενεργειακά (με βάση τα προαπαιτούμενα της Ευρωπαϊκής Ενωσης για την ενέργεια). Μπορεί να υπάρχουν προγράμματα που να επιδοτούν τις ανακαινίσεις, ωστόσο, όπως ισχυρίζονται πολλοί ιδιοκτήτες, τα ποσά δεν επαρκούν. - Κρατάω το σπίτι μου κλειστό γιατί αν το νοικιάσω θα μου τα πάρει όλα η Εφορία.
Τέλος, πολλοί σκέφτονται την υψηλή φορολόγηση. Ειδικά για τους ιδιοκτήτες που έχουν στην κατοχή τους περισσότερα από ένα ακίνητα, αυτούς δηλαδή που κάποτε ονομάζαμε «εισοδηματίες», αλλά πλέον έχουν κλείσει τα σπίτια τους. Οι ιδιοκτήτες καλούνται να δώσουν στην Εφορία ένα μεγάλο ποσοστό που μπορεί να φτάσει μέχρι και το 40%, γι’ αυτό και ζητούν ως κίνητρο την απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τρία τουλάχιστον χρόνια για όσους έχουν κλειστά σπίτια από 1/1/2023.
Οι αριθμοί
10% – 15% του συνόλου των σπιτιών της χώρας είναι κλειστά.
75% έχουν αυξηθεί από το 2017 τα απαιτούμενα ποσά στη μίσθωση φοιτητικής κατοικίας σε πόλεις όπως η Αθήνα ή η Πάτρα.
200 έως 500 ευρώ ενοικιάζονται πανελλαδικά σε περιοχές μέτριας ή χαμηλής ζήτησης τα σπίτια από 25 τ.μ έως 60 τ.μ.
60%-70% του μέσου μηνιαίου μισθού φτάνει το κόστος στέγασης σε πολλά νοικοκυριά σήμερα.
76,9% των ενοικιαστών, σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες, εφόσον πληρώσουν τα έξοδα του σπιτιού τους, κάνουν περικοπές στα βασικά αγαθά ή ζητούν δανεικά από τρίτους.
Αφήστε μια απάντηση